انواع سند ملکی ☑️| معرفی 15 سند ملکی 📩| مشخصات 📑| تفاوت | عکس 📷

سند، به عنوان یکی از اساسی‌ترین ابزارهای اثبات ادعا در دعاوی قضایی، نقش بسیار مهمی در تأیید حقوق افراد دارد. اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند. سند رسمی، به اسنادی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده‌اند، در حالی که اسناد عادی شامل مدارکی است که بین افراد و بیرون از دفاتر رسمی، مانند قولنامه‌ها، تنظیم و انتقال داده می‌شوند. این مقاله به بررسی انواع سند ملکی و شیوه‌های نگارش آن‌ها می‌پردازد.

☑️ سند ملکی و اهمیت آن‌ در معاملات املاک

از دوران‌های گذشته تا کنون، انواع مختلفی از اسناد ملکی با عناوین و ویژگی‌های گوناگون تهیه و تدوین شده‌اند. هر یک از این اسناد خصوصیات منحصر به فردی دارند که آن‌ها را از دیگر اسناد متمایز می‌کند. امن‌ترین و مطمئن‌ترین روش برای خرید و فروش ملک، انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک است. سند ملکی، که به عنوان سند مالکیت شناخته می‌شود، نشان‌دهنده مالکیت شخص نسبت به ملک مورد نظر است.

🤔 سند چیست؟

سند به هر نوشته‌ای اطلاق می‌شود که برای اثبات دعوا یا دفاع در آن قابل استفاده باشد. به طور کلی، اسناد به دو دسته تقسیم می‌شوند:

1. سند رسمی: سند رسمی نوعی مدرک است که توسط مراجع رسمی مانند اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر ثبت اسناد رسمی، یا توسط مأمورینی که قانوناً صلاحیت دارند، تنظیم می‌شود. اسنادی که دارای منگنه رسمی هستند نیز جزء اسناد رسمی به حساب می‌آیند.
2. سند عادی: هرگونه سندی که فاقد شرایط و ویژگی‌های سند رسمی باشد و توسط افراد غیرمجاز یا در مکان‌هایی غیر از دفاتر رسمی تنظیم شود، به عنوان سند عادی شناخته می‌شود. قولنامه‌های ملکی از معروف‌ترین انواع اسناد عادی هستند.

📝 انواع سند ملکی

1. سند رهنی
2. سند بنچاق
3. سند عرصه
4. سند وقفی
5. سند المثنی
6. سند اعیان
7. سند مشاع
8. سند مفروز
9. سند ورثه‌ای
10. سند معارض
11. سند شورایی
12. سند وکالتی
13. سند تک برگ
14. سند منگوله دار
15. سند شش دانگ

1. سند ملکی مفروز و اهمیت آن در ثبت املاک

در اسناد ملکی، اصطلاح “مفروز” به کار می‌رود تا از مفهوم مشاع متمایز شود. مفروز به معنای جداکردن سهم یک فرد در یک زمین مشاع است، به طوری که او بتواند سهم خود را به صورت منفرد مدیریت و بهره‌مندی کند. به عنوان مثال، اگر چند نفر سند ملکی مشاعی را داشته باشند و یکی از شرکا قصد داشته باشد تا سهم خود را جدا کرده و بر روی آن ملک ساخت و ساز کند، لازم است که آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان تقسیم شود.

این عمل با استفاده از سند ملک مفروز صورت می‌گیرد در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز به عنوان یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین اسناد در زمینه ثبت املاک شناخته می‌شود. این سند نقش بسیار مهمی در حفظ حقوق مالکیت و مدیریت ملکیت دارد.

2. سند ملکی مشاع و ویژگی‌های آن

سند ملکی مشاع یکی از اشکال سند رسمی در ایران است که برای املاکی با چندین مالک به کار می‌رود. واژه “مشاع” به معنای شراکت است و زمانی استفاده می‌شود که یک ملک بین چندین شخص تقسیم شده باشد. این واژه از ریشه “اشاعه” به معنی گسترش و پخش شدگی می‌آید. در ملک مشاع، هر یک از شرکا دارای حق مالکیت بر بخشی از ملک هستند ولی این مالکیت به صورت جداگانه قابل تفکیک نیست و همه مالکان به طور مشترک در تمام قسمت‌های ملک سهیم‌اند.

از این رو، معاملات مربوط به خرید و فروش خانه‌های مشاع می‌تواند نسبت به معاملات املاک غیرمشاع پیچیده‌تر باشد. پیش از انجام هر گونه معامله‌ای در این زمینه، توصیه می‌شود تحقیقات دقیقی انجام دهید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه باشید. به عنوان مثال، فرض کنید شما به دنبال خرید ویلا در سرخرود هستید. شما یک ویلا زیبا و مجلل پیدا می‌کنید که به عنوان ملک مشاع به فروش گذاشته شده است.

ویژگی اصلی سند ملکی مشاع این است که مالکیت بخش‌های مختلف ملک به صورت مشترک بین چندین فرد تقسیم شده است. برای مثال، شما ممکن است 50 درصد از ویلا را خریداری کنید و دیگر شرکا نیز مالکیت بخش‌های دیگری را داشته باشند. یکی از مزایای ملکیت مشترک این است که هزینه‌های تعمیر و نگهداری به صورت مشترک بین شرکا تقسیم می‌شود. اما معامله در این حوزه ممکن است پیچیده باشد زیرا تصمیم‌گیری‌ها و موافقت‌های همه شرکا لازم است.

3. سند ملکی عرصه و اعیان

سند ملکی عرصه و اعیان یکی از مهمترین اسناد حقوقی است که برای خریداران ملک، به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران، اهمیت دارد. زیرا بیشتر املاک مسکونی در این شهرها به صورت آپارتمان‌هایی با عرصه و اعیان ساخته می‌شوند. سند عرصه مربوط به زمینی است که بر روی آن ساختمان احداث می‌شود، در حالی که سند اعیان مربوط به واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

تعیین سهم هر مالک از عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد که می‌توان با مراجعه به شهرداری‌ها و ادارات مربوطه آن را مشخص کرد. این موضوع در مواردی مانند وراثت ملک یا نیاز به تخریب و بازسازی ساختمان اهمیت زیادی دارد. با داشتن اطلاعات کامل درباره‌ی سند ملکی عرصه و اعیان، خریداران می‌توانند تصمیمات بهتری را در مورد خرید یا ساختمان‌های مسکونی خود بگیرند.

4. سند ملکی معارض

یکی از انواع سند ملکی، سند معارض است، که به دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت اشاره دارد ایت نوع سند برای یک ملک خاص با حد و مرزهای تعریف شده صادر شده‌اند. این وضعیت موجب ایجاد ابهام و تعارض در مالکیت ملک می‌شود. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی مربوط به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه پس از انجام بررسی‌های لازم، ابطال سندی را که باعث تعارض در ملک دیگری شده است، به عنوان حکم مصوب می‌نماید. این اقدام برای حفظ اعتبار و روشنی در ثبت مالکیت ضروری است و به رویکردی قانونی برای حل اختلافات مالکیت ملکی مبتنی است.

5. سند وکالتی

سند وکالتی به دستور و نام شخص یا اشخاص دیگر به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی صادر می‌شود. این سند، وکالت رسمی و محضری را برای افرادی که به هر دلیلی نیاز به نمایندگی حقوقی دارند، فراهم می‌کند. از جمله دلایل می‌توان به بیماری، فوت، و یا سایر موارد اشاره کرد.

وجود وکالت محضری به این معناست که معاملاتی که توسط نماینده‌ای انجام می‌شود، به صورت رسمی و قانونی استوار است. در صورتی که اسنادی جعل شده و معاملات غیر قانونی توسط شخص یا اشخاصی انجام شود، افراد متضرر می‌توانند با پیگیری مسائل حقوقی، از کلاهبرداران شکایت کنند و از حمایت قانونی برخوردار باشند.

6. سند بنچاق

سند بنچاق به قراردادهایی اشاره دارد که در زمان‌های گذشته، به دلیل عدم وجود سیستم مدیریتی ثبت اسناد مدرن، از طریق نوشتار و امضاهای دستی صورت می‌گرفتند. این اسناد پس از تأیید صحت و امضای افراد معتبر در جامعه، اعتبار قانونی داشتند. فرض کنید فردی تصمیم به خرید ویلا در فریدونکنار را دارد. او قرارداد خرید و فروش را با صاحب ویلا به صورت دستی تنظیم می‌کند و سپس این قرارداد را به یک عالم موجه و معتبر در جامعه ارائه می‌دهد. پس از تأیید این عالم، سند بنچاق برای این قرارداد تصدیق می‌شود و اعتبار قانونی می‌یابد. اگرچه روشهای مدرن ثبت اسناد امروزه رواج دارند، اما هنوز هم در برخی موارد، اعتبار سندهای بنچاق پس از تأیید صحت آن‌ها، در مراجع قانونی به‌عنوان شواهد مورد قبول محسوب می‌شود.

7. سند تفکیکی ملکی

سند تفکیکی ملکی، اطلاعاتی ارائه می‌دهد که بر ملکیت یک املاک توسط چند نفر تأثیر می‌گذارد. این سند معمولاً به مسائل حقوقی مربوط به مالکیت مشترک توجه دارد و تفاوت‌های احتمالی را بین شرکا برای حل و فصل آنها بیان می‌کند.

8. سند ملکی ورثه‌ای، انتقال مالکیت پس از وراثت

سند ملکی ورثه‌ای یکی از انواع اسناد حقوقی است که پس از فوت مالک، مالکیت اموال به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم مدارک مربوطه به اداره ثبت ملک، به اندازه سهم الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند. برای صدور این سند، مدارکی مانند تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث مورد نیاز است.

9. سند ملکی شورایی

سند ملکی شورایی، به سندی اشاره دارد که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده است. این نوع اسناد به عنوان سند عادی محسوب می‌شوند و برخلاف سندهای رسمی، اعتبار قانونی مستقیمی ندارند. باید توجه داشت که برای تبدیل یک سند ملکی شورایی به سند رسمی با اعتبار قانونی، نیاز به پیگیری و پشتیبانی از مراحل متعددی در اداره‌های ثبت اسناد و امور ملکی است. این مراحل شامل اقداماتی مانند تصدیق و تصویب مدارک و اسناد مرتبط، انجام فرآیندهای مرتبط با ثبت و انتقال ملکیت، و انجام سایر فرآیندهای مرتبط با قوانین مالکیت ملکی می‌شود.

10. سند ملکی وقفی

سند ملکی وقفی یکی از اسناد حقوقی مهم است که به صاحبان ملک اجازه می‌دهد املاک خود را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف آن‌ها را به مدت ۹۹ سال به دیگران اجاره می‌دهد. این سند نه تنها حقوق صاحبان ملک را حفظ می‌کند بلکه مسئولیت‌هایی را هم بر عهده دارد. خرید و فروش اموال وقفی بدون اجازه اداره اوقاف غیرمجاز است و تخلف به حساب می‌آید.

11. سند ملکی شش دانگ و موارد حقوقی آن

سند ملکی شش دانگ به سندی اطلاق می‌شود که به طور کامل به یک شخص تعلق داشته باشد و از جهت‌های شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین مشخص باشد. این سند به عنوان یکی از معتبرترین اسناد در زمینه‌ی املاک شناخته می‌شود. عبارت “شش دانگ” به معنای شش جهت است و اشاره به جهت‌های شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین دارد. استفاده از کلمات “بالا” و “پایین” به معنای مالکیت تام و مطلق به فضاهای بالا و زیرزمین است، که نشان‌دهنده‌ی مالکیت کامل صاحب سند نسبت به ملک مورد نظر است.

12. سند ملکی رهنی

سند ملکی رهنی، یکی از روش‌های معمول برای تضمین وام و تسهیلات بانکی در فرآیند خرید ملک است. در این حالت، سند ملکی به مدتی در رهن بانک قرار می‌گیرد تا وام پرداخت شود، و این شرایط در خود سند نیز تعیین می‌شود. رهن سند به معنای گرفتار شدن ملک در رهن بانک نیست؛ بلکه صرفاً در مدارک رسمی مربوطه ذکر می‌شود که این سند تا تاریخ معینی در رهن بانک قرار دارد. پس از پرداخت وام، سند به خریدار تحویل داده می‌شود در صورت عدم پرداخت به موقع وام، بانکی که سند ملکی در رهن آن است، حق دارد ملک را تصاحب کند، و این مسئله نیز در شرایط و قراردادهای مرتبط با وام و تسهیلات بانکی تعیین می‌شود.

13. سند ملکی تک برگ، نوآوری در ثبت املاک

سند ملکی تک برگ به عنوان یکی از جدیدترین انواع اسناد معتبر ملکی مطرح است. در گذشته، اسناد املاک معمولاً به صورت دفترچه‌ای یا چند برگی بودند. اما با ظهور سند تک برگ، این فرآیند تغییر کرده و بهبود یافته است. این نوع سند رسمی با استفاده از فناوری کامپیوتری و با رعایت نهایت ایمنی و امنیتی تهیه و تایید می‌شود. هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و در صورت انتقال ملک، سند جدیدی برای شخص خریدار صادر می‌گردد. یکی از ویژگی‌های برجسته این سند، وجود کروکی دقیق و جزئیات بیشتری از ملک در آن است این امر باعث شفافیت بیشتر و اصالت آن می‌شود. همچنین، سبک تک برگی این سند باعث نگه‌داری آسان‌تر آن می‌شود و به صورت کلی فرآیند معامله‌ی املاک را ساده‌تر و کارآمدتر می‌کند.

14. سند منگوله‌ دار

سند منگوله‌دار یکی از انواع سندهای مالکیت است که با استفاده از پلمپ و منگوله‌های قانونی، اعتبار و صحت خود را به طور قاطع تأیید می‌کند. این سندها تحت نظارت اداره‌ی ثبت اسناد قرار گرفته و با اعمال پلمپ، به سند رسمی ملکی با قابل اطمینان تبدیل می‌شوند. مالکیت و اعتبار این سندها قطعی بوده و هیچ گونه شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی مربوط به آنها وجود ندارد. از این رو، سند منگوله‌دار به عنوان یکی از موثرترین ابزارها برای تأیید و ثبت مالکیت ملکی به شمار می‌رود.

15. سند ملکی المثنی

سند ملکی المثنی به مجموعه‌ای از مدارک مالکیت ملک اشاره دارد که به دلایل مختلفی نظیر دزدیده شدن، آتش سوزی، یا سیل از بین رفته است. در چنین شرایطی، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز، باید درخواست صدور سند ملکی المثنی را به مراجع مربوطه ارائه دهد. مراحل بازسازی مدارک ملکی ممکن است متفاوت باشد، اما پس از تکمیل مراحل مربوطه، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌شود. این سند بازتابی از مالکیت و اطلاعات ملکی قبلی دارد و می‌تواند به عنوان مدرک رسمی جایگزین سند اصلی باشد.