سند اوقافی چیست؟ ⁉️| املاک اوقافی | مزایا و معایب

آیا تا بحال کلمه سند اوقافی به گوشتان خورده است؟ آیا می دانید سند اوقافی چیست؟

املاک اوقافی نوع خاصی از املاک هستند که به دلیل وقف شدن زمین، تحت مدیریت اداره اوقاف قرار دارند. این املاک به طور معمول برای مدت ۹۹ سال به متقاضیان اجاره داده می‌ شوند و درآمد حاصل از این اجاره‌ ها برای اهداف خیرخواهانه و امور مرتبط با وقف مصرف می‌شود. هنگام خرید ملک، وجود سند مالکیت شفاف و معتبر از اهمیت زیادی برخوردار است و سند اوقافی ممکن است به عنوان یک نکته منفی در نظر گرفته شود. بنابراین، بررسی دقیق وضعیت سند و درک کامل از شرایط آن امری ضروری است.

📝 تعریف سند اوقافی

سند وقفی به سندی اطلاق می‌شود که برای املاکی صادر می‌شود که زمین آن‌ها توسط فردی وقف شده است. اداره اوقاف این زمین‌ها را با اقساط ۹۹ ساله به افراد اجاره می‌دهد و درآمد حاصل از این اجاره‌ها را در امور مربوط به وقف مصرف می‌کند. برخلاف تصور رایج، پرداخت این اقساط به معنای اجاره به شرط تملیک نیست؛ بلکه اقساط سالانه معمولاً کم بوده و مالکیت کامل زمین همچنان در دست اداره اوقاف باقی می‌ماند.

املاک اوقافی دارای سند رسمی هستند و در خرید، فروش، رهن و اجاره، و حتی ساخت‌ و ساز مشکلی ایجاد نمی‌کنند. البته تفاوت‌ هایی با املاک دارای سند ملکی دارند و به همین دلیل گاهی به نادرستی ارزیابی می‌شوند. این املاک در شهرهای مختلف ایران موجود هستند و به دلیل قیمت کمترشان، برخی افراد به اشتباه تصور می‌کنند که مشکلاتی در خرید و فروش آن‌ها وجود دارد.

✔️❌ مزایا و معایب سند اوقافی

✔️ مزیت سند اوقافی

یکی از مزایای برجسته سند وقف شده این است که به دلیل ثبت معامله در اداره اوقاف، این نوع سند از نظر قانونی و حقوقی بسیار معتبر و قوی‌تر از سندهای شورایی است. این اعتبار قانونی می‌تواند در فرآیندهای خرید و فروش و همچنین حل و فصل مشکلات حقوقی موثر باشد.

❌ عیب سند اوقافی

با این حال، مهم‌ ترین عیب سند وقفی این است که برای انعقاد قرارداد جدید با اداره اوقاف، خریدار موظف است کل مبلغ اجاره از زمان شروع وقف را دوباره پرداخت کند. این امر می‌تواند در طولانی‌مدت برای خریداران هزینه‌بر باشد و از آن‌جایی که اداره اوقاف از این مبالغ سود قابل توجهی کسب می‌کند، خرید و فروش مکرر این نوع املاک به نفع اداره اوقاف خواهد بود.

💵 هزینه سالانه املاک اوقافی

هزینه‌های سالانه برای املاک اوقافی به طور معمول بسیار پایین است و اقساط تعیین‌شده در طول سال قابل تحمل است. باید توجه داشت که پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست؛ املاک اوقافی دارای سند رسمی هستند و هیچ مشکلی در فروش، خرید، رهن و اجاره یا حتی ساخت و ساز بر روی این املاک وجود ندارد.

با این حال، به دلیل قیمت پایین‌ تر و برخی تصورات اشتباه در جامعه، ممکن است دیدگاه‌های منفی نسبت به این املاک وجود داشته باشد. برای افرادی که بودجه محدودی دارند، خریشد ملک اوقافی می‌تواند گزینه‌ای مناسب باشد، زیرا نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند بلکه امکان دریافت وام و ساخت و ساز بر روی زمین اوقافی نیز فراهم است.

🔄 تفاوت‌ های سند اوقافی و سند ملکی

سند ملکی شش دانگ یا تک برگ

سند ملکی، به ویژه سند شش دانگ یا سند تک برگ، به صورت تک جلد یا چند جلد صادر می‌شود و در آن نام مالک یا مالکان و شماره پلاک ثبت شده درج می‌شود. این اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری هستند و هر مالک یک سند شش دانگ یا به اندازه سهم خود سند دفترچه‌ای با منگوله دار دارد که باید منگوله آن دست نخورده باشد. در سند ملکی، حدود اربعه ملک از چهار طرف (شمال، جنوب، شرق و غرب) به وضوح مشخص شده است و نقل و انتقال این سند باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود تا معتبر باشد. شماره سریال اوراق سند باید در تمامی صفحات یکسان باشد.

سند اوقافی

سند اوقافی به مالک حق مالکیت کامل نمی‌دهد. علاوه بر پرداخت اقساط سالیانه به اداره اوقاف، تصمیم‌گیری درباره اجاره مجدد ملک پس از ۹۹ سال به عهده اداره اوقاف خواهد بود. برای هر گونه تغییر، خرید و فروش یا نقل و انتقال ملک اوقافی، نیاز به دریافت مجوز از اداره اوقاف است. در واقع، املاک با سند اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌ نامه عرصه هستند؛ به این معنی که خریدار تنها مالک اعیان ملک است و حق مالکیت بر عرصه ندارد. فرآیندهای مربوط به نقل و انتقال و تغییرات در این نوع املاک نیاز به گذراندن مراحل مختلف با حضور در اداره اوقاف دارد.

تفاوت‌ ها و اعتبار

از نظر اعتبار و ارزش، سند ملکی شش دانگ به دلیل داشتن مالکیت کامل و شفافیت قانونی، معمولاً از سند اوقافی معتبرتر است و قیمت املاک با سند ملکی بالاتر از املاک اوقافی است. به طور کلی، ارزش یک ملک با سند ملکی ممکن است تا ۲۰ درصد بیشتر از ملک مشابه با سند اوقافی باشد. هنگام خرید و فروش املاک اوقافی، علاوه بر اخذ استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد، رعایت مقررات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز الزامی است.

✅ نحوه تشخیص ملک اوقافی از روی سند

تشخیص سند ملک اوقافی از سند ملک شخصی به تفاوت‌های مشخصی در محتوای سند مربوط می‌شود. اولین تفاوت قابل توجه، نوشته‌های روی جلد سند است که به وضوح مشخص می‌کند ملک اوقافی است. علاوه بر این، در متن سند ملک اوقافی معمولاً عبارت “شش دانگ اعیان” ذکر می‌شود، در حالی که در اسناد املاک شخصی عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” به کار می‌رود.

زمین اوقافی به زمینی گفته می‌شود که توسط مالک برای امور خیریه وقف شده و اکنون اداره اوقاف و امور خیریه به عنوان مالک رسمی آن شناخته می‌شود. برای خرید، فروش، اجاره یا هر گونه دخل و تصرف در این املاک، نیاز به تاییدیه از اداره اوقاف وجود دارد. برخلاف تصور برخی، خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع نیست، اما این معاملات به دلیل فرآیندهای قانونی پیچیده و نیاز به هماهنگی با اداره اوقاف، دشوارتر از املاک شخصی است.

برای مثال، اگر فردی قصد خرید ویلا در سرخرود را دارد، باید بررسی کند که آیا این ویلا روی زمینی با سند اوقافی ساخته شده است یا خیر. اگر ملک مورد نظر جزء املاک اوقافی باشد، مالک تنها اختیاراتی بر روی “اعیان” (ساختمان) دارد و “عرصه” (زمین) تحت نظارت اداره اوقاف قرار دارد. بنابراین، قبل از خرید ویلا در شهر سرخرود یا هر شهر دیگری، ضروری است که تمامی استعلام‌ها و تاییدیه‌های لازم از اداره اوقاف دریافت شود تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری گردد.

در نهایت، به دلیل اینکه املاک اوقافی معمولاً نیاز به پرداخت اجاره‌بهای سالیانه دارند و دارای ارزش کمتری نسبت به اسناد ملکی شش دانگ هستند، بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند از خرید این نوع املاک خودداری کنند. اگر در شهر سرخرود زندگی می کنید برای اطمینان از معاملات ملکی و جلوگیری از مشکلات حقوقی، مشاوره با کارشناسان املاک مجرب، به ویژه در مناطق مانند شهر سرخرود، شهر فریدونکنار و… می‌تواند مفید باشد.

📚 جمع‌ بندی

قیمت زمین‌های اوقافی

قیمت زمین‌های اوقافی معمولاً کمتر از زمین‌ های با سند شش دانگ است. به دلیل اینکه سند اوقافی فقط مالکیت بر اعیان را به خریدار می‌دهد و هیچ تصرفی در عرصه به او نمی‌رسد، قیمت این املاک پایین‌تر است. این اختلاف قیمت باعث شده که کلاهبرداران اقدام به فروش زمین‌های اوقافی با سند شش دانگ جعلی کنند، بنابراین خریداران باید از اعتبار سند اطمینان حاصل کنند.

خرید و فروش زمین‌ های اوقافی

خرید و فروش زمین‌ های اوقافی با چالش‌ها و پیچیدگی‌های زیادی همراه است. تمامی مراحل خرید یا فروش این املاک باید با هماهنگی و تایید اداره اوقاف انجام شود. خریداران باید هر سال اجاره‌بهای مشخصی را به اداره اوقاف پرداخت کنند که این مسئله می‌تواند موجب کاهش تمایل خریداران به این نوع املاک شود. همچنین، به دلیل افزایش کلاهبرداری‌ ها در این زمینه، خریداران باید با احتیاط و دقت بیشتری نسبت به خرید این املاک اقدام کنند.

انتقال املاک و زمین‌ های اوقافی

انتقال املاک و زمین‌ های اوقافی از نظر قانونی پیچیده است، اما با رعایت دقیق تبصره‌ها و ضوابط مربوطه، امکان‌پذیر است. سند املاک اوقافی به طور کلی فقط حق مالکیت بر اعیان (ساختمان) را به فرد منتقل می‌کند و تصرف در عرصه (زمین) همچنان در اختیار اداره اوقاف باقی می‌ماند.