جزئیات راهبردی از نحوه فسخ قرارداد فروش ملک ❌| نکات مهم ✅
فهرست عناوین
- 1 ❌ معنای فسخ قرارداد در معاملات ملکی
- 2 ✔️ قوانین فسخ قرارداد در معاملات ملکی
- 3 ❌ فسخ قرارداد اجاره و خرید ملک
- 4 ✅ فسخ قرارداد فروش
- 5 ✅ فسخ قرارداد پیمانکاری
- 6 فسخ توسط پیمانکار
- 7 فسخ توسط کارفرما
- 8 ✅ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
- 9 شرایط صحت معامله
- 10 پیشگیری از اختلافات
- 11 ✅ فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
- 12 ✅ نحوه فسخ قرارداد اجاره
- 13 شرایط فسخ قرارداد اجاره
- 14 دو حالت فسخ قرارداد
- 15 ✅ حمایت قانون از فسخ
آیا نحوه فسخ قرارداد فروش ملک را می دانید چگونه است؟
قبل از اینکه به بحث نحوه فسخ قراردادهای مختلف فروش ملک بپردازیم ما در مقالات قبلی به بررسی مبایعه نامه بهتر است یا قولنامه؟ 🔎🏷️ پرداختیم برای اطلاعات دقیق تر می توانید با کلیک بر روی لینک رنگی شده انتخاب کنید که برای خانه شما سند مبایعه نامه بهتر است یا قولنامه…
در مسائل مرتبط با خرید، فروش، رهن و اجاره‌ی ملک، هیچگاه نمی‌توان به طور قطع مطمئن بود که یک قرارداد به پایان می‌رسد. این مسائل به دلایل مختلفی می‌توانند ناگهان متوقف شده و حتی منجر به فسخ آن شوند. این وضعیت معمولی در بازار ملک است و برای جلوگیری از این اتفاقات، مهم است که در هنگام امضای قراردادهای ملکی به نکات حیاتی توجه کنید. در این مقاله، به بررسی نکات کلیدی که باید در نظر داشته باشید هنگام اجاره یا خرید خانه می‌پردازیم.
❌ معنای فسخ قرارداد در معاملات ملکی
در معاملات ملکی، فسخ قرارداد به معنای انحلال ارادی طرفین یا یک شخص ثالث است که می‌تواند به نقض یا خاتمه دادن به قرارداد اشاره دارد. این وضعیت در هر دو نوع قرارداد خرید و فروش، یا اجاره و رهن ممکن است رخ دهد. مهم است که هر طرف با رعایت شرایط و قوانین مربوطه، با دلایل موجه و توافق طرفین، به فسخ قرارداد پرداخته و معامله را لغو کند. ناگفته نماند اگر قصد فروش خانه در سرخرود و شهرهای مازندران را دارید یا قصد مشارکت در ساخت را دارید و یا نمی دانید کدام یک را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید مقاله فروش بهتره یا مشارکت در ساخت؟ را از دست ندهید.
✔️ قوانین فسخ قرارداد در معاملات ملکی
در معاملات ملکی، فسخ قرارداد می‌تواند باعث انحلال ارادی معامله شود، اما باید توجه داشت که مفاد دقیق قراردادها را مطالعه کرده و شرایط فسخ را به‌طور کامل درک کنید. به‌طور خاص، بندهایی مانند “اسقاط کافه خیارات” می‌توانند حقوق فسخ را برای یک طرف محدود کنند. همچنین، فسخ قرارداد باید با رضایت و اهلیت طرفین و با رعایت قوانین مربوطه انجام شود. حتماً اطمینان حاصل کنید که در صورت نیاز، دلایل موجهی برای فسخ قرارداد ارائه دهید تا این فرآیند قانونی صورت پذیرد و باعث ضرر و زیان برای طرف مقابل نشود.
❌ فسخ قرارداد اجاره و خرید ملک
در قراردادهای اجاره، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد اگر مؤجر وعده‌هایی را نداده و یا تعهداتش را انجام ندهد که در اجاره‌نامه مندرج شده است. به عنوان مثال، اگر قرارداد اجاره شامل تعهداتی برای تعمیرات یا وجود سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی است و این تعهدات اجرا نشده باشند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
به‌عنوان مثال دیگر، فرض کنید که شما ویلا را در شهر سرخرود اجاره داده‌اید و مؤجر تعهد کرده است که سیستم گرمایشی و سرمایشی را فراهم کند، اما پس از ورود به ویلا متوجه می‌شوید که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد. در این صورت، شما حق فسخ قرارداد را دارید. به‌طور کلی، مستأجران باید شرایط قرارداد اجاره را از قبل بررسی کرده و در صورت عدم تطابق، می‌توانند از حق فسخ قرارداد استفاده کنند. هرگونه فسخ قرارداد باید به توافق و رضایت طرفین برمی‌گردد و بر اساس قوانین مربوطه انجام می‌شود.
✅ فسخ قرارداد فروش
آشنایی با اصطلاحات فسخ قرارداد فروش:
- خیار تخلف شرط: حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین.
- خیار عیب: حق فسخ در صورت وجود عیب و نقص در ملک.
- خیار رؤیت: حق فسخ در صورت عدم تطابق ملک با توافقات.
- خیار شرکت: حق فسخ در صورت معلوم شدن اینکه ملک متعلق به شخص دیگری است.
- خیار تأخیر: حق فسخ در صورت تأخیر در پرداخت وجه یا تحویل ملک.
- خیار مجلس: حق فسخ معامله در جلسه‌ای که معامله انجام می‌شود.
- خیار غبن: حق فسخ در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین.
- خیار شرط: حق فسخ در مهلت قانونی تعیین‌شده توسط طرفین.
- خیار تدلیس: حق فسخ در صورت پنهان کردن واقعیت توسط فروشنده.
✅ فسخ قرارداد پیمانکاری
فسخ توسط پیمانکار
- تأخیرات کارفرما در تخصیص بودجه یا اجرای تعهدات می‌تواند دلیل فسخ باشد.
- پیمانکار باید مدارک مستند داشته باشد.
- پیمانکار در صورت اعتراض به فسخ، می‌تواند در مهلت 10 روزه دلایل خود را به کارفرما اعلام کند.
فسخ توسط کارفرما
- کارفرما دلایل خود برای فسخ را به پیمانکار ابلاغ می‌کند.
- در صورت رد دلایل پیمانکار، فسخ پیمان را اعلام و اجرا می‌کند.
- پیمانکار می‌تواند به مراجع حل اختلاف مراجعه کند.
✅ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
شرایط صحت معامله
- قصد و رضای طرفین
- اهلیت طرفین
- موضوع معین معامله
- مشروعیت جهت معامله
پیشگیری از اختلافات
- تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین در قرارداد.
- تنظیم درست شرط داوری برای کاهش نیاز به مراجعه به دادگاه.
- پیش‌بینی تدابیر قراردادی برای کاهش هزینه تخلف.
✅ فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
- شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش: در صورت عدم تطابق ساختمان با شرایط قید شده در قرارداد پیش‌فروش، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. این حق در قانون پیش‌فروش ساختمان با قوانین مدنی متفاوت است.
- مساحت کمتر از توافق: اگر مساحت ساختمان کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ یا درخواست خسارت دارد.
- مساحت بیشتر از توافق: اگر مساحت ساختمان تا 5 درصد بیشتر از مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار باید قیمت مقدار اضافی را بپردازد. اگر بیش از 5 درصد باشد، پیش‌خریدار حق فسخ دارد.
✅ نحوه فسخ قرارداد اجاره
شرایط فسخ قرارداد اجاره
- اعلام قبلی: مستأجر و موجر باید حداقل یک یا دو ماه قبل از فسخ، قصد خود را اعلام کنند.
- ایرادات ملک: مستأجر می‌تواند در صورت وجود ایرادات اساسی که قبلاً ذکر نشده بود، قرارداد را فسخ کند.
- آسیب به ملک: اگر مستأجر به ملک آسیب جدی وارد کند، مالک حق فسخ دارد.
- تأخیر در پرداخت اجاره: مالک می‌تواند در صورت تأخیر طولانی مدت مستأجر در پرداخت اجاره‌بها، قرارداد را فسخ کند.
دو حالت فسخ قرارداد
توافق طرفین: در این حالت، بدون نیاز به دادگاه و به‌صورت توافقی قرارداد فسخ می‌شود.
اختلاف طرفین: در صورت اختلاف، دادگاه باید نظر نهایی را بدهد.
✅ حمایت قانون از فسخ
- ماده 478 قانون مدنی: مستأجر می‌تواند در صورت وجود عیب در ملک، قرارداد را فسخ کند مگر اینکه موجر عیب را رفع کند.
- ماده 479 قانون مدنی: عیبی که موجب نقصان منفعت یا سختی در استفاده از ملک شود، حق فسخ ایجاد می‌کند.
